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二手房交易贷款流程 掌握这十步以后买房不吃亏

2020-02-19 17:27:30 作者:香香

  全款买房是有钱人才做的事,百姓买房一般都是按揭。众所周知,二手房交易与一般的商品房交易相比较,就是办理的手续比较麻烦。但是二手房也有许多好处,因此有不少人较青睐于买二手房。那么,二手房交易贷款流程是怎样的呢?贷款的费用多吗?二手房交易需注意哪些问题?不管是自己办理,还是找中介代办,二手房交易贷款流程大致都有以下8步。掌握了这个,以后买房保证不吃亏。

  二手房交易贷款流程

  1.提出申请。买卖双方带齐材料到银行办理手续。先领取申请表并填写完整,填完后,把申请表以及材料递交给相关人员审阅。工作人员做出初步评估后,给出贷款额度跟年限。此步骤需花一天的时间。

  2.评估。三方约定时间,由银行指定机构做评估。在约定时间,房产机构到房源处进行评估。评估完,向银行做出评估报告。交易方需缴纳评估费。评估时间一般3到5天。

  3.银行工作人员进行审批。银行人员对申贷资质进行审核,若符条件,银行将根据评估价,并综合贷款资质进行贷款额度跟期限的审批。一般来说审批过程在5个工作日左右,有写银行审批速度会较快些。

  4.过户。经审批买,方向卖方付首款。双方与银行人员凭首付款凭证、银行的按揭申请审查承诺函等材料到房产交易所办理产权过户。过户当天完成,20个工作日后可领房产证。

  5.房产抵押登记、保险手续,银行放贷。领到房产证后,需办理抵押登记及保险,需交保险费。后办理贷款发放手续,银行往卖方的帐户放款,买方按合同按期还本。

  二手房交易贷款所交费用

  1.大部分都是税费。如:营业税,规定营业税的税率为5.6%,卖方缴纳;个人所得税,税率为交易总额的1%或两次交易20%的差额,卖方缴纳。还有契税等。

  2.中介费。中介服务费,在我国无相关规定,收费标准按行业习惯。因此,难免有收费不均的情况。

  3.咨询费。先与中介咨询,但咨询要交钱。假如口头咨询,按咨询时间和深度计算。

  4.其他费用。

  二手房交易注意事项

  (1)房屋手续是否齐全

  房产证是房主享有权的唯一凭证,没房产证的交易对买方来说,有极大风险。房主可能将房产证抵押或转卖,即使现在没有,将来办理取得后,房主还可抵押和转卖。所以选有房产证的房屋进行交易。

  (2)房屋产权是否明晰

  部分房屋有好多共有人,如:继承人共有、家庭共有、还有夫妻共有,买方应和全部共有人签买卖合同。如部分共有人擅自分共有财产,买方签订的买卖合同未在其他人同意的情况下,是无效的。

  (3)交易房屋是否在租

  部分二手房转让时,存在被人租赁。如买方只看房产证和过户手续,而不注意是否存在租赁,买方极有可能得到不能及时入住的房产。大部分国家认可房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这点被很多人忽视,也被出卖人利用而引起纠纷。

  (4)土地情况是否清晰

  二手房交易中,买方应注意土地性质,划拨或出让,划拨的是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴出让金,买受人对房屋享有完整的权利;注意土地使用年限,如果仅有40年,房主已使用十年,对于买方来说,是否应按使用权70年房价来衡量时,就有点不划算。

  (5)市政规划是否影响

  有些人出售二手房,可能已了解要面临拆迁,或附近要建高宅,影响采光、价格等市政规划才急于出售,作为买方,在购买时应全面了解。

  (6)福利房屋是否合法

  房改房、经济适用房是政策性住房,在转让时受限,且土地性质、房屋所有权上有国家规定,买受人购买时,要避免与国家法律冲突。

  (7)单位房屋是否侵权

  一般单位的房屋,有成本价的和标准价的职工住房,土地均为划拨,转让时应缴使用费。再者,对标准价住房享有部分产权,职工在转让时,享有优先购买权。买方如果没注意这些,可能会侵犯合法权益。

  (8)物管费用是否拖欠

  有些房主在转房时,其物业费、电费以及三气费长期拖欠,且欠下不小的费用,买方购买了此房屋,所有费用可能由买方全部承担。

  (9)中介公司是否违规

  中介公司违规服务,如:二手房贷款时,为买方提供零首付服务。买方以为占了便宜,如被银行发现,所有责任可能要自己承担。

  (10)合同约定是否明确

  二手房买卖合同不像新房合同那么全面,但对细节应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等,均应全面考虑。

  以上就是二手房交易贷款流程 掌握这十步以后买房保证不吃亏的相关知识介绍,希望能够帮助到有这方面需求的朋友们!

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